top of page
Ara
Av.Dr. Mahcemal Seyhan

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA İNŞA EDİLEN YAPILARDA TAPU HARCI İSTİSNASI VE ÖRNEKLERİ

Güncelleme tarihi: 21 Şub

Şehirlerin, tarihinden ve estetik görünümünden kopmuş, düzensiz ve yaşayanlar için artık tehlike arz edecek kadar eskiyen yerleşim yerlerinin modern çağın ihtiyaçlarına ve bölgenin jeolojik yapısına uygun bir şekilde yenilenmesine kentsel dönüşüm denir. Özellikle Türkiye’nin coğrafik ve demografik yapısı göz önüne alındığında, kentsel dönüşüm uygulamalarını doğuran en önemli sebebin afet riski ve çarpık kentleşme olduğu görülmektedir.


Kentsel dönüşümü cazip hale getirmek ve riskli yapıların yerine yeni ve güvenli yapıların yapılmasını teşvik etmek için devlet tarafından birtakım vergisel avantajlar sağlanmaktadır. Bu avantajlardan biri de tapu harcı istisnasıdır. Bilindiği üzere, satış işlemleri sırasında hem satıcı hem de alıcı tapu harcı ödemektedir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapılarda hak sahipleri ve müteahhitler tarafından gerçekleştirilen ilk satış, devir, tescil ve ipotek tesis edilmesi işlemleri; tapu harçlarından, noter harçlarından, belediyelerce alınan harçlardan, damga vergisinden, veraset ve intikal vergisinden, banka ve sigorta muameleleri vergisinden, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaf tutulmuştur.


Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un 7'nci maddesinin 9'uncu fıkrasında işbu durum şu şekilde düzenlenmiştir:


Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri

için bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.”


Kanuni düzenlemeye rağmen satış işlemleri sırasında hem alıcıdan hem satıcıdan tapu harcı ve döner sermaye ücreti alındığı görülmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca her türlü resim ve harçtan muaf olmasına rağmen tahakkuk eden ve taraflara ödetilen harçlar yasal değildir.


İçtihada bakıldığında Danıştay’ın da bu görüşte olduğu görülmektedir. Tarafımızca, 6306 sayılı Kanun uyarınca istisna kapsamında olmasına rağmen tahsil edilen tapu harcının faiziyle iadesi amacıyla açılan davanın vergi mahkemesi tarafından kesin olarak reddedilmesi üzerine kanun yararına temyiz yoluna gidilmiş ve karar kanun yararına bozulmuştur.


Tarafımızın davacı vekili olarak yer aldığı dosyada verilen ve 23.06.2021 tarihli ve 31520 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Danıştay 9. Daire'nin 31.03.2021 tarih, 2020/6224E. ve 2021/2347K. sayılı kararı şu şekildedir:


"Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden, gayrimenkullerin ivaz karşılığında devir ve iktisabının tapu harcına tabi olduğu, ancak 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak devir ve tescillerin vergi ve harçtan istisna olduğu, vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınmasının ise mevzuda hata olduğu ve dava konusu taşınmazın satışına ilişkin ödenen tapu harcının istisna kapsamında değerlendirilmesi hafinde olayda vergi hatası bulunduğunun da kabulü gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır.

Olayda; dava konusu tapu harcının, riskli yapı niteliği taşıyan taşınmazların yıkılarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden inşası sonrasında oluşan bağımsız bölümün ilk satışına ilişkin olduğu, kentsel dönüşüm uygulamasının, 6306 sayılı Kanun'un amacını gerçekleştirmeye yönelik olduğu, uygulama sonrasında inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de bu Kanun kapsamında değerlendirilmesi suretiyle, anılan Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası uyarınca vergi ve harçtan istisna olduğu sonucuna varılmıştır.

Bu durumda, dava konusu taşınmazın satışına ilişkin ödenen tapu hara istisna kapsamında olduğundan ve vergiden istisna olan işlemlerden vergi alınması mevzuda hata olarak değerlendirildiğinden, davanın reddine yönelik Vergi Mahkemesi kararında hukuka uygunluk bulunmamaktadır."


Son günlerde Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından bu konuda önemli bir karara hükmedilmiştir. 26.07.2022 tarihli ve 31904 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 18.05.2022 tarihli, 2022/2E. ve 2022/7K. sayılı Bölge İdare Mahkemesi Kararları Arasındaki Aykırılığın Giderilmesi İstemi Hakkındaki Kararında, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi ve harç muafiyetlerinin geniş yorumlanması gerektiği belirtilmiş ve şu şekilde karar verilmiştir:


Bu kapsamda vergi ve harç istisnasına ilişkin düzenlemenin amacının, riskli yapıları yıkarak yerine standartlara uygun yeni binaların yapılmasını teşvik etmek, mükelleflere bir takım vergisel kolaylıklar sağlayarak motivasyon oluşturmak ve dönüşüm sürecini hızlandırmak olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Kentsel dönüşümün en önemli uygulama alanlarından olan afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların dönüşüm sürecinde, anılan Kanun’un amacı da göz önünde bulundurularak vergi ve harç istisnasını daraltacak yorumlardan kaçınılmalıdır…

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilerek dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen yeni taşınmazın satışı aşamasında alıcı ve satıcı tarafından ödenen tapu harcının anılan Kanun kapsamında harçtan istisna olduğu…”


Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapıdan satılan veya alınan bölümler için ödenen tapu harcının iadesi için öncelikle vergi idaresine vergi hatası sebebiyle hata düzeltme – şikayet yoluna başvurmak gerekmektedir. Yasal süresi içinde talebin reddedilmesi veya cevap verilmemesi halinde dava açılabilmektedir. Bu sayede, kentsel dönüşüm bölgelerinde yapı inşa eden müteahhitler ile arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca arsalarını müteahhitlere veren mülk sahipleri, müteahhitlerden ve mülk sahiplerinden taşınmaz satın alan üçüncü kişiler dava yoluna giderek tapu harcını faiziyle iade alabilmektedir.


602 görüntüleme1 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

1 Comment


Yağmur KÜÇÜKŞAHİN
Yağmur KÜÇÜKŞAHİN
Aug 15, 2022

Üzerine yazılmış çok fazla kaynak bulunmayan konularda böylesine kaliteli ve özgün bir makaleyi ancak kıymetli vergi doktorumuz yazabilirdi,ellerinize sağlık.

Like
bottom of page